Czym jest Wspólnota Mieszkaniowa w świetle prawa?

Wspólnota Mieszkaniowa (WM) to jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. W jej skład wchodzą wyodrębnione lokale w obrębie jednego lub kilku sąsiednich budynków. WM powstaje z mocy prawa, tak więc jej rejestracja nie jest wymagana. Zgodnie z obowiązującym prawem WM jest przykładem tzw. ułomnej osoby prawnej. Oznacza to, że mimo braku posiadania osobowości prawnej, posiada ona jednak zdolność prawną, tj. może zaciągać zobowiązania, nabywać prawa, pozywać do sądu i być pozywana. Każdy członek WM jest jednocześnie właścicielem swojego wyodrębnionego lokalu i współwłaścicielem części wspólnych. Zaliczają się do nich: grunty, klatki schodowe, tereny zielone oraz infrastruktura: instalacje, dźwigi, dachy.

W jakim celu tworzy się Wspólnoty Mieszkaniowe?

WM powołuje się w celu prawidłowego zarządzania daną nieruchomością. WM zarządza składkami, które każdy z członków ma obowiązek wnosić na rzecz chociażby utrzymania budynku, regulowania umów z dostawcami usług. Zatem, WM rozporządza funduszami wspólnoty, zawiera umowy z dostawcami i tworzy prawa regulujące życie sąsiedzkie. Członkostwo we WM jest obowiązkowe i powstaje automatycznie w momencie prawa własności do mieszkania zlokalizowanego na terenie wspólnoty. Z członkostwem we WM wiążą się zarówno obowiązki, jak i prawa, np. obowiązek wnoszenia miesięcznych składek i przestrzegania wewnętrznych regulacji czy prawo uczestniczenia w procesie kierowania wspólnotą, prawo korzystania z terenu wspólnoty i zakupionych przez nią dóbr i usług. Szczegółowy zakres praw i obowiązków członków WM zamieszczony jest w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali oraz określony odrębnie i indywidualnie we wspólnotowych regulaminach. WM kieruje zarząd wybrany spośród jej członków.

Czym jest „część wspólna” w świetle prawa?

Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Definicja wydaje się być prostą i wyczerpującą. Okazuje się jednak, że w rzeczywistości nie do końca tak jest. W praktyce bardzo często zdarzają się spory o to, co w rzeczywistości jest częścią wspólną. Ma to znaczenie w odniesieniu do kosztów, które ponosić muszą wszyscy członkowie wspólnoty albo tylko właściciel danego lokalu.

Dobrym przykładem będzie tutaj balkon, który zdawać by się mogło, że przynależy wyłącznie do jednego, konkretnego lokalu. W końcu korzysta z niego wyłącznie właściciel lokalu. Jednocześnie balkon jest też częścią elewacji budynku i tu pojawia się pytanie. Kto w rzeczywistości powinien pokrywać koszty remontu balkonów: wspólnota ze wspólnych składek, czy właściciel lokalu samodzielnie?

Opłaty garażowe a różne formy prawne

Innym dobrym przykładem kwestii spornych związanych z częściami wspólnymi są opłaty garażowe. Ta kwestia budzi wiele emocji zarówno wśród właścicieli lokali, jak i wśród zarządców. W dzisiejszym świecie wszelkiego rodzaju garaże (odrębne, wielostanowiskowe czy nawet same miejsca parkingowe) to nieodłączny element nowych budynków mieszkalnych, a ich status bezpośrednio wpływa na sposób zarządzania nimi oraz wspólnotą mieszkaniową. Problem ten pojawia się, ponieważ ogólnie pojmowany garaż może mieć różne formy prawne, co ma największe znaczenie przy garażach wielostanowiskowych. Może on być pojmowany w świetle prawa jako:

  • część nieruchomości wspólnej – w takim przypadku dokonuje się między członkami WM podziału użytkowania części nieruchomości wspólnej (umowa quoad usum). Wskutek tego właścicielowi danego lokalu mieszkalnego lub użytkowego przyznaje się prawo do korzystania na zasadach wyłączności z określonego miejsca postojowego. W tej sytuacji decyzje w zakresie ustalenia kosztów utrzymania garażu oraz zasad ich rozdziału będzie mogła podejmować sama wspólnota, ponieważ garaż jest częścią nieruchomości wspólnej.
  • wyodrębniony prawnie lokal z odrębną księgą wieczystą – w takim przypadku garaż jest przedmiotem współwłasności wielu podmiotów (osób fizycznych lub prawnych). Każdy współwłaściciel, mając określony udział, ma również przyznane prawo korzystania z określonego miejsca postojowego lub kilku takich miejsc.

W każdym z wyżej wymienionych przypadków opłaty garażowe będą naliczane inaczej. Ale nie tylko sama wysokość opłat eksploatacyjnych za miejsca garażowe jest kwestionowana. Najczęściej kwestią sporną jest sam fakt uiszczania takiej opłaty, bo przecież nie każdy współwłaściciel musi z tej części wspólnej korzystać. Czy jeśli członek WM nie posiada samochodu, a więc nie korzysta z hali garażowej, powinien w ogóle wnosić opłaty na utrzymanie (oświetlenie, ogrzewanie, sprzątanie i naprawy) tej części wspólnej? Okazuje się, że wszystko zależy nie tylko od tego, czy hala ta jest jedynie częścią wspólną czy odrębnym lokalem, ale także od przyjętych kryteriów podziału kosztów związanych z utrzymaniem hali garażowej i kosztów związanych z utrzymaniem pozostałej części nieruchomości wspólnej. Należy przy tym pamiętać, że we WM wszelkie działania dotyczące podziału kosztów powinny zapadać w formie uchwały.

Wspólnota Mieszkaniowa. Jak ją założyć?

Aby Wspólnota Mieszkaniowa mogła funkcjonować i działać, należy w pierwszej kolejności zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać jej zarząd. W skład zarządu może wchodzić jedna lub wiele osób. Zarząd wybierają współwłaściciele większością głosów. Na pierwszym zebraniu wybrany zarząd i członkowie WM powinni też podjąć stosowne pierwsze uchwały w zakresie statutu i regulaminu wspólnoty, wysokości składek na zarządzanie nieruchomością wspólną oraz sposobu prowadzenia ewidencji kosztów zarządu. Kolejnym krokiem będzie wystąpienie zarządu nowopowstałej WM o nadanie numerów NIP i REGON oraz założenie dla wspólnoty konta bankowego. Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana rozliczać się przez rachunek bankowy. Obowiązkiem nowo-wybranego zarządu WM jest również dopilnowanie zawarcia stosownych umów z dostawcami mediów. Musi zapewnić bieżące funkcjonowanie WM, tj. umów o dostawę energii elektrycznej, wody, wywóz nieczystości, dostawy ciepła.

Jakie czynności zarząd WM może podejmować samodzielnie?

Zarząd może podejmować część decyzji samodzielnie. Są to tak zwane czynności zwykłego zarządu (Kodeks cywilny, Ustawa o własności lokali). Pozostałe decyzje muszą zostać poddane ogólnemu głosowaniu podczas spotkań całej wspólnoty. Czynności zwykłego zarządu to takie, które są związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy objętej współwłasnością. Przykładem może być eksploatacja czy utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym. Za czynności zwykłego zarządu należy więc uznać bieżące naprawy rzeczy.

Do podstawowych czynności zwykłego zarządu należą:

  1. Pobieranie opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  2. Pokrywanie kosztów zarządu;
  3. Zawieranie umów z usługodawcami usług komunalnych;
  4. Wykonywanie napraw i bieżących konserwacji;
  5. Wykonywanie remontów określonych w rocznym planie gospodarczym.

Ustawa o własności lokali nieco dokładniej podaje przykładowe czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu. W myśl tej ustawy, czynnościami takimi mogą być np.:

  1. Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  2. Przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  4. Udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Zgoda na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem. Zezwolenie na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  5. Udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  6. Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
  7. Nabycie nieruchomości;
  8. Wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu w trybie licytacji, gdy właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym;
  9. Ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
  10. Udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
  11. Określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Jakie możliwości daje prawo w zakresie form zarządu nieruchomością wspólną?

Każdy członek WM ma zarazem prawo i obowiązek współdecydowania o sposobie zarządzania częścią wspólną nieruchomości. W trakcie wyodrębniania własności lokali lub później umową zawartą u notariusza, członkowie WM mogą, zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali, powierzyć taki zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Chodzi tutaj o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu, o którym mowa w art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niemniej czynności związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną może wykonywać w takim przypadku wyłącznie licencjonowany zarządca nieruchomości. Każda kolejna zmiana ustalonego wcześniej sposobu zarządzania nieruchomością wspólną może nastąpić tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali. Wymaga ona zaprotokołowania przez notariusza. Uchwała taka stanowi wówczas podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Wspólnota Mieszkaniowa. Jakie przepisy regulują jej funkcjonowanie?

Podstawowe przepisy regulujące zasady funkcjonowania WM to:

Dodatkowe przepisy ważne dla funkcjonowania WM to:

Podsumowując przedstawiony powyżej w lakonicznym uproszeniu temat WM, warto pochylić się jeszcze nad inną ważną kwestią. Jest nią umiejętność sprawowania zarządu. Biorąc odpowiedzialność za zarządzanie WM, należy w pierwszej kolejności mieć na uwadze dobro wszystkich jej członków. Łatwo wykonać zadanie, gdy we WM nie występują poważniejsze spory. Ale co w przypadku, gdy członkowie nie mogą dojść do wspólnego mianownika? Co w tej sytuacji powinien zrobić zarząd? A przecież każdy członek WM może wystąpić do zarządu z konkretnym wnioskiem, żądaniem udzielenia informacji lub wyjaśnień dotyczących spraw wspólnoty mieszkaniowej, tym również kwestii finansowych (umów, faktur, wyciągów bankowych). A co w przypadku, gdy wpłynie kilka i to sprzecznych ze sobą wniosków? Jeżeli zarząd przychyli się do któreś ze stron konfliktu, wskutek czego WM podejmie stosowne uchwały – drugiej stronie będzie przysługiwało prawo zaskarżenia niekorzystnej dla niego uchwały WM do sądu.

Wspólnota Mieszkaniowa a niedopełnienie obowiązków

Inną kwestią wartą uwagi jest sytuacja, gdy zarząd WM nie wypełnia ciążących na nim obowiązków i źle gospodaruje nieruchomością. Wiadomo, że odwołanie zarządu, co do zasady może nastąpić w drodze uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Nie jest to trudne, gdy członkom WM żywo zależy na jej jak najlepszym funkcjonowaniu.

Ale co w sytuacji, gdy większość właścicieli nie uczestniczy w życiu WM, wynajmują lokal lub nie interesuje ich temat zarządzania nieruchomością wspólną (np. osoby starsze wiekiem)? W tej sytuacji każdy z członków WM może skorzystać z możliwości, jaką daje art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Artykuł ten mówi o tym, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Pozew taki może również zawierać wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wprowadzenie natychmiastowego zarządu przymusowego. Należy pamiętać, że zarówno zarządca (jeśli zarząd był zlecony), jak i wszyscy członkowie zarządu WM ponoszą odpowiedzialność organizacyjną, cywilną i karną. Niestety, dziś nierzadko spotyka się sprawy niegospodarności zarządu WM.