Zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W następstwie wprowadzenia tego rozwiązania 1 stycznia bieżącego roku użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stali się właścicielami gruntów. W niniejszym artykule omówimy procedura postępowania w tej sytuacji. Opiszemy też wskazówki, które ułatwią pozytywne zakończenie procesu związanego z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Prawo użytkowania wieczystego i jego charakterystyka

Na początku warto opisać ogólną charakterystykę prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu Cywilnego : „Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym”.*1

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe. Obciąża prawo własności nieruchomości, Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, ustanawiane na czas oznaczony, co do zasady odpłatne, zbywalne, dziedziczne oraz ujawniane w księdze wieczystej. Jest ono usytuowane między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Ma zbliżony charakter do ograniczonych praw rzeczowych, ponieważ jest prawem na rzeczy cudzej. Z prawem własności łączy je natomiast zakres uprawnień użytkownika wieczystego do jego przedmiotu, jak i sposób ukształtowania jego treści.*2

Z powyższych rozważań wynika, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem bardzo zbliżonym do prawa własności. W związku z tym ustawodawca podjął decyzję o jego przekształceniu, które dokonano ustawą wymienioną we wstępie do niniejszego artykułu. Wspomniano również, iż przekształcenie dokonuje się z mocy prawa. Oznacza to, że nie jest konieczne składanie wniosku osoby uprawnionej. Zmiana jest dokonywana co do zasady bez potrzeby podejmowania dodatkowych działań. Istotny jest jednak typ nieruchomości do których odnoszą się analizowane przepisy.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów*3, z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Natomiast w ust. 2 tego artykułu zostało wyjaśnione, co należy rozumieć przez pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Zgodnie z nim są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub nieruchomości tego rodzaju wraz z budynkami gospodarczymi, garażami innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego – skutki

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, skutkuje ujawnieniem tej zmiany i wpisaniem do księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości prawa własności. Następuje to na podstawie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie wydawanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a niekiedy również przez dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego, bądź też dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

W jakim terminie wydawane jest zaświadczenie?

Zaświadczenie to jest wydawane z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Przesyłane jest na adres ujawniony w ewidencji gruntów i budynków. Zaświadczenie może być także wydane wcześniej na wniosek właściciela. Trzeba jednak spełnić wszystkie przesłanki przekształcenia. Prawo użytkowania wieczystego dotyczy gruntu zabudowanego na cele mieszkalne, wniosek składa osoba uprawniona. Następuje to wówczas w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku albo w terminie 30 dni od tego zdarzenia – na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu. Zaświadczenie jest również przesyłane do Sądu, który na tej podstawie ujawni w księdze wieczystej prawo własności gruntu oraz do Wydziału Geodezji celem ujawnienia w ewidencji gruntów i budynków.

Z czym wiąże się przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności wiąże się również z wnoszeniem opłat za dokonane przekształcenie. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy: „Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia”. Ustępy 5 i 6 wymienionej ustawy stanowią natomiast o terminach i okresie przez który należy uiszczać opłaty. Wyjaśniono, iż opłatę wnosimy przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia i wnosi się ją w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Natomiast na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia. Nie może on jednak przekroczyć danego roku kalendarzowego.

Inne zasady ponoszenia opłat może zaproponować we wniosku właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, szczegółowo opisuje ust. 6a. Interesującym rozwiązaniem jest możliwość uiszczenia opłaty jednorazowej, po zgłoszeniu tego zamiaru na piśmie właściwemu organowi. Można wówczas skorzystać z przysługującej bonifikaty opisanej w art. 9 ust. 3 ustawy zgodnie z którym : „ w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości 60 % – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie”.

Kiedy nie ponosi się opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego?

Wysokość bonifikaty maleje, gdy opłatę tą wnosi się w latach kolejnych następujących po przekształceniu. Art. 8 ustawy wymienia natomiast nieliczne przypadki, w których nie ponosi się opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Dotyczy to przykładowo parków narodowych i osób, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Dodatkowe informacje na temat przesłanek przekształcenia, procedury i opłat można uzyskać w odpowiednich wydziałach Urzędów Miast.

Jaki cel ma przekształcenie prawa użytkowania wieczystego?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zostało wprowadzone w celu zniesienia aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz usprawnienia obrotu nieruchomościami. Jest to również korzystna sytuacja dla osób zainteresowanych, których duży zakres uprawnień związany z przysługującym im prawem użytkowania wieczystego, zostanie dodatkowo wzmocniony poprzez zmianę tego prawa w prawo własności nieruchomości.

*1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 2018 poz. 1025

*2 Kodeks Cywilny Komentarz Tom II Własność i inne prawa rzeczowe ( art. 126-352 ) , redakcja naukowa Magdalena Habdas, Mariusz Fras, wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2018, str. 434, 436

*3 Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, Dz. U. 2018 poz. 1716