Przeprowadzanie procesu kupna nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się zazwyczaj z angażowaniem znacznych środków finansowych na ten cel i wymaga zachowania szczególnej staranności. W poniższym artykule omówiliśmy opłaty przy kupnie nieruchomości, które należy ponieść, aby cała transakcja przebiegła sprawnie i w sposób zgodny z obowiązującymi normami prawnymi.

Współpraca z biurem nieruchomości i opłaty z nią związane

Podejmując decyzję o rozpoczęciu poszukiwań odpowiadającej naszym potrzebom i wymaganiom nieruchomości, mamy następnie kilka dróg do wyboru. Możemy we własnym zakresie przeglądać oferty mieszkań czy też lokali usługowych, pytać wśród znajomych, bądź też skorzystać z usług biura nieruchomości. Ostatnia opcja wiąże się często z podjęciem pierwszych zobowiązań finansowych. Zawierając bowiem umowę z osobami profesjonalnie zajmującymi się pośrednictwem w zakresie obrotu nieruchomościami, należy liczyć się z koniecznością zapłaty prowizji, w momencie, gdy transakcja kupna nieruchomości dojdzie do skutku. Poszczególne biura nieruchomości przyjmują różną praktykę jeśli chodzi o sposób pobierania prowizji i jej wysokość. Zazwyczaj pobiera się ją od osoby, która sprzedaje daną nieruchomość bądź też od obu stron zawieranej umowy (kupującego i sprzedającego).

Wysokość prowizji kształtuje się zasadniczo na poziomie kilku procent wartości nieruchomości. W momencie dokonania wyboru konkretnej nieruchomości, na przykład mieszkania, ustalenia szczegółów transakcji i ceny sprzedaży, następnym krokiem jest umówienie spotkania w kancelarii notarialnej w celu podpisania aktu notarialnego. Ten etap wiąże się z poniesieniem opłat związanych z wynagrodzeniem notariusza za dokonanie czynności notarialnych, podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz opłat sądowych.

Ile kosztuje taksa notarialna?

Pierwszy składnik, czyli maksymalne taksy notarialne za wykonywane czynności notarialne określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r . Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia: „ Z zastrzeżeniem § 8 – 16, maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne, zwana dalej „maksymalną stawką”, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej”. Natomiast w ust. 2 tego paragrafu zostało wyjaśnione, iż co do zasady za wartość przedmiotu czynności notarialnej, przyjmuje się wartość podaną przez stronę ( strony ) czynności. W związku z tym w przypadku zawarcia umowy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego, wysokość wynagrodzenia notariusza za dokonanie czynności notarialnej będzie uzależniona od tego jaką wartość nieruchomości określą sprzedający i kupujący.

Maksymalna stawka określono w § 3 rozporządzenia i przedstawia sposób liczenia taksy notarialnej, który uzależniono od wartości nieruchomości. Przykładowo w przypadku wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 złotych maksymalna taksa notarialna wynosi 1010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 złotych. W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego wyliczone w ten sposób wartości należy następnie jeszcze podzielić przez dwa. Notariusz może także obniżyć wysokość tej kwoty. Taksa maksymalna jest to wynagrodzenie najwyższe, które notariusz może pobrać w danym przypadku.

Opłaty dodatkowe podczas wizyty w kancelarii notarialnej

Podczas wizyty w kancelarii notarialnej i zawierania umowy sprzedaży nieruchomości należy również ponieść kolejne opłaty. Jest to koszt wypisów aktu notarialnego, który wynosi 6 złotych plus 23 % VAT za każdą rozpoczętą stronę. Ponadto należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Ten obowiązek spoczywa na stronie nabywającej nieruchomość, a wysokość podatku wynosi 2 procent wartości nabywanej nieruchomości. Notariusz nalicza go i w całości odprowadza do Skarbu Państwa.

Należy również wspomnieć o podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 zł od ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Należy o nim pamiętać przypadku gdy korzystamy z finansowania związanego z kredytem bankowym. Ważną kategorią opłat są również opłaty sądowe, związane z potwierdzeniem dokonania transakcji kupna (sprzedaży) nieruchomości w księdze wieczystej. Są one ponoszone na rzecz Sądu Rejonowego, a najczęściej występujące to: opłata sądowa za założenie księgi wieczystej, w przypadku braku księgi wieczystej założonej dla nieruchomości (60 zł), opłata sądowa za wpis prawa własności (200 zł), opłata sądowa za wpis hipoteki (200 zł), opłata sądowa za wpis służebności w przypadku jej występowania (200 zł) . Wyżej wymienione opłaty są również uiszczane po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości w kancelarii notarialnej. W celu lepszego zobrazowania wysokości opłat, poniżej zostało podane przykładowe wyliczenie kosztów związanych z kupnem mieszkania na rynku wtórnym.

Przykładowe wyliczenie opłat związanych z kupnem mieszkania na rynku wtórnym

Nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, zakup zostaje dokonany na kredyt hipoteczny, a wartość nieruchomości wynosi 500 000 zł:

  • Wynagrodzenie notariusza (maksymalna taksa notarialna) – 1385 zł
  • Podatek PCC – 10 000 zł
  • Podatek VAT 23% od taksy notarialnej – 318,55 zł
  • Opłata za 5 wypisów aktu notarialnego – 150 zł
  • Podatek VAT 23 % od opłaty za sporządzenie wypisów – 34,50 zł
  • Opłata sądowa za wpis prawa własności – 200 zł
  • Opłata sądowa za wpis hipoteki – 200 zł
  • Podatek PCC od ustanowienia hipoteki na rzecz banku – 19 zł

Suma opłat: 12307,05 zł. Kwota może się zmienić w przypadku obniżenia taksy notarialnej lub innej ilości wypisów aktu notarialnego.

Przeprowadzane rozważania obrazują różnorodność opłat związanych z dokonywaniem kupna nieruchomości, przykładowo mieszkania na rynku wtórnym. Transakcje tego typu są zazwyczaj bardzo ważne dla stron umowy i angażują znaczne środki pieniężne. Artykuł ten może stanowić pomoc przy planowaniu procesu kupna konkretnej nieruchomości i planowaniu kosztów z tym związanych.

[1] Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, Dz. U. 2019 poz. 540

[2] Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 7 , ust. 1 , pkt. 1 , lit. a) , Dz. U. 2017 poz. 1150

[3] Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 7 , ust. 1 , pkt. 7 , lit. b), Dz. U. 2017 poz. 1150

[4] Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42 ust. 1 , art. 44 ust. 1 pkt. 1 , Dz. U. 2018 poz. 300